房地产行业:利率市场化与房地产市场-基于国际比较的视角
房地产业
台湾利率市场化与房地产市场
台湾于1975 试水利率市场化,1989 年完成利率市场化。台湾利率市场化的十余年,正是对应着经济增速出现放缓的时间段,而这一经济背景与当前的中国大陆最为类似。台湾在完成利率市场化前由于经济的快速发展,八十年代台湾通胀高企,贷款利率也持续爬升,在完成利率市场化之后其利率发生了下降,但这与其经济基本情况直接相关。从房地产市场的表现看,完成利率市场化之前房地产出现了量价齐跌,完成之后出现了量价齐升。
美国利率市场化与房地产市场
美国在七十年代初重新开始利率市场化的进程,其进程伴随着 "Q 条例"的放开。其在利率市场化过程中贷款利率逐步攀升,银行的存贷利差逐步缩小,在1989 年完成利率市场化之后其贷款利率逐步下降。从房地产市场来看,在完成之前房价同比增速放缓,销量整体也是略有下移。在完成利率市场化之后成交量逐步上升。
日本利率市场化与房地产市场
不同于其他国家,日本在利率市场化的同时,经历了日元由固定汇率向浮动汇率自由化转变。日本利率市场化完成于1994 年,其资产价格泡沫在89 年就已破灭,房地产市场对于我们的借鉴意义不大。
我国利率市场化与房地产市场
与其他国家和地区相比,我国的金融市场和房地产市场有其特殊性,主要在于其利率的二元结构。对于房地产行业来说,受调控影响开发商的开发贷本就高于官方利率,目前多数开发商综合利率成本仍然在9%左右,我们认为这已经市场化利率的水平,未来即便放开存款利率市场化对于开发贷方面我们认为影响不大。但如果存款利率市场化放开之后对于按揭贷款方面会有影响,按揭贷款必然会上升,最终会影响市场需求。再者,在存款利率市场化放开后,我们需要警惕的是资金要素回报率的上升,这对于资产价格将产生不利的影响。
风险提示
存款利率市场化预期提前